Umowy przedwstępne a nowa ustawa o ustroju rolnym

Paweł Gazda        09 maja 2016        13 komentarzy

Ustawa o ustroju rolnym nie zawiera przepisów, które umożliwiły by dokończenie transakcji osobom, które podpisały umowy przedwstępne a z różnych względów nie dało się im zakończyć transakcji przed 1 maja. Ustawa przewiduje przepis przejściowy, który mówi o postępowaniach zmierzających do nabycia nieruchomości rolnych. W zgodnej opinii notariuszy ( pytałem 5) i w mojej ocenie też,  brak jest możliwości dokończenia transakcji po 1 maja. Oznacza to, że strony które np. otrzymały zadatek będą musiały go zwrócić. Umowa bowiem bez winy żadnej ze stron nie zostanie zawarta. Ten kto miał sprzedać i zarobić, nie zarobi a kupiec nie kupi jeśli nie spełnia wymogów ustawy.

Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie podkreślał, iż ustawa nie może dotyczyć zmian warunków transakcji w toku i zmiany warunków gry. Wydaje mi się, że jest kwestią jedynie czasu, aż stwierdzona zostanie niekonstytucyjność tego przepisu.

Potrwa to kilka lat a w tym czasie nie dojdą do skutku tysiące transakcji. Często będzie problem odzyskania pieniędzy wpłaconych tytułem zadatku, zaliczki.

Jeśli miałem kupca za 20 zł. za metr a za kilka lat ta ziemia będzie warta 3 zł. za metr, to do kogo pójdę po zapłatę różnicy? Ja wiem.

{ 13 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

emil Maj 9, 2016 o 15:17

Art. 12. Do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do
księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, art. 4, art. 6
i art. 7, i niezakończonych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy
dotychczasowe.
Czyli to nie do tyczy umów przedwstępnych – w takim razie jakich sytuacji ?

Odpowiedz

Paweł Gazda Maj 10, 2016 o 13:14

Dotyczy to postępowań sądowych a nie czynności prawnych. Jak może nie wiecie Sąd teraz nie będzie mógł znieść współwłasności, podzielić majątku małżeńskiego czy dokonać działu spadku. Sąd został pozbawiony możliwości przyznania komuś całej czy części nieruchomości jeśli osoba ta nie ma wykształcenia rolniczego. Dlatego jedyną możliwością wyjścia ze współwłasności, podziału majątku, czy działu spadku będzie jest sprzedaż licytacyjna nieruchomości. Wtedy każdy z uprawnionych otrzyma po sprzedaży 35% wartości. Nieruchomość rolna może być sprzedana w ramach egzekucji uproszczonej za 50% wartości – koszty komornika 15 % uzyskanej ceny. Zamiast zatem podzielić się majątkiem uprawnieni dostaną jedynie ułamek a dodatkowo pomimo tego, iż np są związani emocjonalnie z daną nieruchomością to jej nie otrzymają na własność.
Wyjątkiem są ci,którym udało się złożyć wniosek do Sądu przed 1 kwietnia.

Odpowiedz

Agnieszka Maj 9, 2016 o 23:12

Ja też wiem, ale smutne to wszystko. Gdzie się nie spojrzy – niedoróbki i brak rozeznania w konsekwencjach. Ech…

Odpowiedz

Renata Robaszewska Maj 10, 2016 o 10:14

Zgadzam się z Panem Mecenasem – art. 12 nie dotyczy rozpoczętych transakcji nabycia nieruchomości, lecz postępowań (w domyśle sądowych), które miałyby doprowadzić do nabycia nieruchomości. Wbrew pojawiającym się opiniom, umowa przedwstępna zawarta przed 1 maja 2016 r. nie pozwala więc na zamknięcie transakcji na dotychczasowych przepisach.

Odpowiedz

Justyna Maj 10, 2016 o 11:15

Witam, narzeczonego matka jest rolnikiem i posiada ziemię 1,2ha (ziemia rolna). W marcu br. nasza gmina zmieniła Studium,ale działka nadal pozostaje rolna (ponieważ rodzice nie pomyśleli, żeby zmienić jej przeznaczenie). Z narzeczonym chcielibyśmy w ciągu rok – półtora roku pobudować dom na tej działce. Wiem, że pozostaje nam tylko możliwość orzeczenia siedliska rolnego. I teraz pytanie, czy jeśli mama narzeczonego – jako rolnik – uzyska możliwość pobudowania siedliska, czyli dom + budynek gospodarczy, to będzie mogła przepisać synowi (nie rolnikowi) tę działkę już z orzeczoną możliwością budowy siedliska?

Odpowiedz

Magda Maj 13, 2016 o 09:59

Skoro prawo pierwokupu działek rolnych (i tych dla których nie ma planu zagospodarowania) ma ANR, a prawo pierwokupu działek leśnych mają Lasy Państwowe, to co z działkami, które są w części leśne, a w części rolne? Jest jakieś starszeństwo ustalone?

Odpowiedz

Andrzej Maj 14, 2016 o 20:52

…”Ustawa o ustroju rolnym nie zawiera przepisów, które umożliwiły by dokończenie transakcji osobom, które podpisały umowy przedwstępne a z różnych względów nie dało się im zakończyć transakcji przed 1 maja.”…
Tutaj bym się zgodził w połowie. Ogólnie nie ma możliwości dokończenia transakcji, lecz są pewne wyjątki. Na przykład gdy na nieruchomość są wydane warunki zabudowy przed wejściem w życie ustawy (na cele inne niż rolne).
Jednak nurtują mnie dwie kwestie odnośnie wskazanej „furtki”. Zgodnie z nową ustawą będzie można nabyć nieruchomości „które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.”.

Problem polega w interpretacji tego zapisu. Jedna z kancelarii notarialnych twierdzi że jeśli wniosek o warunki zabudowy został złożony przed wejściem ustawy a decyzja zostanie wydana po 1 maja 2016, takie warunki będą podlegały pod zapis w ustawie. Ta interpretacja budzi moje wątpliwości i zastanawiam się gdzie w prawie jest jej uzasadnienie.

Druga kwestia, co z nieruchomościami rolnymi które posiadają wydane warunki przed 1 maja 2016 (zakończona procedura) natomiast są to warunki na fragment działki, na której ma być wybudowany dom, natomiast cała działka nie została objęta wnioskiem. Czy takie warunki też dają możliwość zakupu całej działki?

Zdania prawników odnośnie powyższej kwestii są podzielone. Ciekaw jestem Pana opinii…

Odpowiedz

Paweł Gazda Maj 17, 2016 o 12:27

Jeśli przed 1 maja zostały wydane warunki zabudowy to można sprzedać taką nieruchomość. Taka nieruchomość została wyłączona z pod działania definicji nieruchomości rolnych i zawarcie umowy przedwstępnej umożliwia zawarcie umowy ostatecznej. Przepis przejściowy nie dotyczy w ogóle takiej nieruchomości. Oczywiście musi być wydana przed tą datą musi być wydana ostateczna decyzja.

Odpowiedz

Andrzej Maj 17, 2016 o 13:14

Nawet jeśli w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy jest napisane iż dotyczą wyznaczonego na mapie fragmentu tej działki?

Odpowiedz

Katarzyna Maj 18, 2016 o 16:40

Witam,
Zawarłam umowę przedwstępną u notariusza na nabycie nieruchomości rolnej w marcu – oczywiście teraz nie mogę nabyć tej nieruchomości- nie jestem rolnikiem – właściciele planują dokonać podziału działek aby były mniejsze i wówczas ją sprzedać ale nie wiem czy to w świetle nowych przepisów będzie możliwe?
Jeżeli nie to czy ta umowa przedwstępna staje się samoistnie nieważna czy trzeba ją w jakiś sposób unieważnić?
Wpłaciliśmy również zadatek ale tutaj rozumiem, że powinniśmy otrzymać jego zwrot w pełnej wysokości?
Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź

Odpowiedz

Katarzyna Maj 18, 2016 o 16:42

Notariusz nie poinformował nas o nowych przepisach czy w związku z tym, on nie powinien również dokonać zwrotu kosztu zawarcia umowy przedwstępnej?

Odpowiedz

bronisław Maj 24, 2016 o 16:04

Mam pytanie czy działka 2h przeznaczona MPZP na cele budowlane z małym 6 ar kawałkiem ziemi przeznaczonej jako rolna będzie podlegać ustawie o ustroju rolnym ?

Odpowiedz

Wojtek Maj 27, 2016 o 15:33

Witam,
Przeczytałem wiele różnych artykułów, wpisów i komentarzy, ale nadal jestem „głupi”.
Czy w obecnych warunkach mogę kupić od rolnika działkę 1000mkw (0,1h) na warunkach zabudowy?
Wniosek o wydanie takich warunków został dopiero złożony.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: