Jakie nieruchomości podlegają nowej ustawie o ustroju rolnym? c.d

Paweł Gazda        20 października 2015        13 komentarzy

Nawiązując do poprzednich wyjaśnień… W mojej ocenie działki  w pozycjach od  1-7  można  uznać, iż  są to nieruchomości rolne.

Czy zatem inne cechy tych nieruchomości wyłączają je z podlegania tej ustawie o ustroju rolnym?

Działka nr 1 i 2 nie ma żadnych cech, które wyłączyły by ją spod działania ustawy.

Działka nr 3 jest objęta studium zagospodarowania gminy pod teren przemysłowy. Jeśli była by wyceniana przez rzeczoznawce majątkowego zobowiązany jest on ją wycenić tak jak grunt w planie zagospodarowania przestrzennego pod aktywizację gospodarczą np. 100 zł za metr i w zasadzie za cenę gruntu przemysłowego jest on sprzedawany.

Studium nie jest jednak prawem obowiązującym, jest zapowiedzią, iż zabudowa przemysłowa będzie w przyszłości w tym miejscu po uchwaleniu planu zagospodarowania. Przedsiębiorca, który chce postawić fabrykę często kupuje grunt ze studium, a następnie próbuje wymóc na gminie szybkie uchwalenie planu, co zazwyczaj następuje w gminach zainteresowanych pozyskaniem przedsiębiorstw chcących u nich inwestować, płacić podatki.

W definicji nie wyłączono takich gruntów z pod działania ustawy co oznacza, iż jeśli właściciel działki nr 3 będzie ją chciał sprzedać podpada pod przepisy nowej ustawy.

Co do działki nr 4 skoro nie ma warunków zabudowy to grunt widnieje w ewidencji gruntów w Starostwie Powiatowym np. jako rola V klasy, Łąki IV klasy. Skoro można na tej działce postawić szklarnie to konsekwentnie należy ją traktować jako nieruchomość rolną podlegającą ustawie.

Co do działki nr 5, wydawać by się mogło, iż skoro wydane są warunki zabudowy to jest to działka budowlana.

Co do  takiej działki już na podstawie starej ustawy Krajowa Izba Notarialna miała wątpliwości. Trzeba podkreślić, iż taka definicja nieruchomości rolnej jak w nowej ustawie jest także w starej ustawie. Wydawać by się mogło zatem, że jest to to samo. Jest jednak pewna kolosalna różnica. Dotychczas dla notariusza prawidłowe klasyfikowanie czy dana nieruchomość podpada pod pojęcie nieruchomości rolnej nie miało wcale znaczenia. Notariusz musiałby to rozważyć jedynie wtedy gdy przedmiotem sprzedaży była działka o powierzchni ponad 5 ha, jako jedna działka ewidencyjna, co do której wydano warunki zabudowy na budowę np. 50 domów. Sytuacja taka była jedynie teoretycznie. Bez żadnego problemu można było zarazem dokonać podziału geodezyjnego tak aby powierzchnia jednej działki była mniejsza niż 5 ha.

Takie nieruchomości się nie zdarzają, gminy na takie obszary uchwalają plan zagospodarowania a nie wydają warunki.

W nowej ustawie prawidłowe klasyfikowanie nieruchomości rolnej jest zgoła odmienne, albowiem błędne przyjęcie, iż nieruchomość np. o pow. 0,1000 m, jest nieruchomością nierolną, powoduje konsekwencje nieważności umowy, co rodzi wielomilionową czasami odpowiedzialność notariusza.

Strony umowy nie mogą wymagać od notariusza, iż podejmie on ryzyko i umożliwi im sprzedaż swej własności nie licząc się z konsekwencjami.

Kto z was by tak zrobił?

Na działce z wydanymi warunkami zabudowy nie ma budynku, może on nigdy nie powstać. Od momentu wydania warunków zabudowy do momentu faktycznej zabudowy często mijają lata. Wydanie warunków zabudowy nie jest uznawane jako podstawa do przekwalifikowania użytków rolnych w prowadzonych rejestrach przez Starostwo Powiatowe. Podatek rolny płaci się cały czas za nieruchomość co do której wydano warunki zabudowy a skoro tak dlaczego taka nieruchomość nie miała by mieć statusu rolnego?

Co do działki nr 6 otrzymując wyciąg z ewidencji gruntów dla takiej działki będzie tam oznaczenie budowlane i powierzchnia 500 metrów, może więcej z uwagi na np. wjazd. Wszystko zależy od geodety, który najczęściej robi z przodu i parę metrów za budynkiem teren budowlany, a następnie pozostawia teren jako teren rolny i w ewidencji jest to np. rola IVa klasy i powierzchnia 0,6500 ha. Nie mając podziału geodezyjnego tej działki możemy ją sprzedawać łącznie jako działka zabudowana domem i cześć niezabudowana o łącznej powierzchni 0.7000 ha. Geodeta wytyczenie powyższe robi faktycznie przed podjęciem fizycznie budowy. Mając pozwolenie na budowę nie musimy w ogóle rozpoczynać budowy.

Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Za każdy metr się płaci i to nie mało. Bez opłat jest teren do 0,500 metrów. Tak więc nawet po wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, wydzieleniu przez geodetę w ewidencji będzie oznaczenie 0,500 B-IV a, 0,6500 ha IV a.

Czy można by było w stosunku do takiej działki przyjmować, że jest to działka jedynie budowlana?
Czy też na działce tej możliwe jest produkcja np. ogrodnicza w 25 metrowej szklarni?

Działka  nr 7  podlega  pod  działania  nowej ustawy o  ustroju rolnym.

Notariusze będą mieli problem jak sklasyfikować właściwie daną działkę. Nie wiadomo jakie stanowisko zajmą. Być może wobec chęci zarobku będą podpisywali takie umowy. Nie wiadomo jak ukształtuje się orzecznictwo. Za 2-3 lata pewnie będzie jakaś uchwała Sądu Najwyższego, jeśli będzie  taka  jak wynika  to  z nowych przepisów, co do zasady wszystkie ewentualne akty notarialne z tego okresu będą nieważne.

{ 13 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Michał Zab. Październik 26, 2015 o 12:09

czy mogę sprzeciwiać się wywłaszczeniu mojej działki rolnej??? Gmina chce wybudować mi drogę, a ja nie wiem , co mogę. znalazłem taką poradę: http://www.eporady24.pl/wywlaszczenie_nieruchomosci,pytania,8,113,6102.html ale nie wiem czy sytuacja jest podoba czy tylko tak mi się wydaje

Odpowiedz

cer Listopad 14, 2015 o 14:46

Wydaje mi sie ze nie dokonca ma pan racje co do klasyfikacji jako nieruchomosci rolnej ziemi z warunkami zabudowy (przykład 5,6) –
Stanowisko Krajowej Rady Notarialnej i Agencji Nieruchomości Rolnych (UKUR)
3. W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, należy ustalać przeznaczenie nieruchomości na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków lub decyzji o warunkach zabudowy terenu, przy czym, jedynie aktualna decyzja o warunkach zabudowy terenu, nie zawierająca dodatkowego wymogu uzyskania zgody na przeznaczenie gruntu rolnego na cele nierolnicze i która określa jego przeznaczenie na cele budowlane nie związane z działalnością wytwórczą w rolnictwie, stanowi podstawę uznania nieruchomości za nierolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
https://www.anr.gov.pl/web/guest/stanowisko-krajowej-rady-notarialnej-i-agencji-nieruchomosci-rolnych-ukur

Odpowiedz

Paweł Gazda Listopad 20, 2015 o 11:25

Tak jak wspominałem w artykule KRN i ANR na podstawie poprzedniej ustawy zawarły stanowisko ,, w związku z niejasnościami”
To jednak dotyczyło po pierwsze nieruchomości powyżej 5 ha i prawidłowej klasyfikacji tej działki jeśli na taką działkę powyżej 5 ha było wydane warunki zabudowy na 50 domów jednorodzinnych. Jeśli taka jedna działka ewidencyjna by była ( w praktyce sytuacja nierealna) to kierując się tym porozumieniem notariusz nie musiał by informować ANR o prawie pierwokupu. Porozumienie to nie miało znaczenia prawnego albowiem to Sąd zawsze decyduje jak stosować przepisy a nie KRN czy ANR. Aby jednak Sąd się tym zajął to ANR musiała by wystąpić jako powód z pozwem a zgodnie z tym porozumieniem niejako zrezygnowała z tego prawa. Zarazem nawet nie poinformowanie o prawie pierwokupu ANR rodziło jedynie odpowiedzialność odszkodowawczą o ile ANR poniosła by szkodę ( w praktyce nierealne do wykazania). Jestem przekonany, iż sens tego porozumienia nie był ani razu w praktyce zastosowany.
Teraz sytuacja jest całkowicie inna albowiem dotyczy wszystkich obywateli a nie tylko ANR. Dotyczy nie działek powyżej 5 ha a każdej innej nieruchomości rolnej. Błędna kwalifikacja powoduje nieważność umowy a z pozwem może wystąpić każda strona transakcji. Nie poinformowanie o prawie pierwokupu rodzi nieważność umowy a nie ewentualną odpowiedzialność za szkodę tak jak dotychczas. O odszkodowanie dotychczas mógł wystąpić ten kto szkodę poniósł z tytułu naruszenia prawa pierwokupu. Oznaczało, to że umowa jest ważna a co najwyżej można się sądzić np o kilka tysięcy zł strat. A teraz unieważnienie umowy powoduje powrót własności i co oczywiste zwrot ceny otrzymanej.

Odpowiedz

Krzysztof Listopad 15, 2015 o 21:43

Oczywiście jak rozumiem zgodnie z art. 6.1 darowizny na rzecz członków rodziny \”właściciela gospodarstwa rolnego\” także podlegają przepisom ww. artykułu. Zastanawiam się czy zniesienie współwłasności przez podział \”gospodarstwa rolnego\” również w rozumieniu tej ustawy spełnia kryteria przeniesienia własności ? – chyba już od bardzo dawna tzw. ustawodawca nie wyprodukował takiego bubla.

Ale chyba najważniejsze jest pytanie kto i kiedy najszybciej może posprzątać ten bajzel ?

Odpowiedz

Rafał Listopad 16, 2015 o 11:42

To nieźle. Jestem w szoku po zapoznaniu się z tą ustawą.
Jako przedsiębiorca (zajmuje się kupnem i sprzedażą m. in. nieruchomości) kilka miesięcy temu zakupiłem kilka hektarów gruntów V i Vi klasy położonych wśród istniejącego osiedla domów jednorodzinnych. Na całość gruntów jest wydana decyzja o warunkach zabudowy dla 30 domów jednorodzinnych. Po podziale jest to kilkadziesiąt małych działek 10 arowych. Według zapisów tej ustawy (konkretnie Art. 6. 1. który brzmi: Jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa
rolnego, przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w przypadku, gdy:…..) nie mogę wogóle sprzedać tych działek… Nabyty prze zemnie grunt ponieważ ma powierzchnie ponad 1ha jest automatycznie uważany za gospodarstwo rolne. Sprzedaż więc jakiejkolwiek działki w rozumieniu tej ustawy jest właśnie podziałem tego gopodarstwa rolnego, który może być dokonany jedynie w kilku podanych przez ustawę przypadkach:
Art. 6. 1. Jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa
rolnego, przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w przypadku, gdy:
1) powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków
rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych
w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy
utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub
2) powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność
będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub
3) zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących
w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej
w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub
4) przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych,
o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, lub
5) ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub
6) własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami
do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia
nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi
nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne.

Jak widać z powyższego żaden przypadek mnie nie dotyczy.

Cały problem polega więc na tym że w Ustawie w artykule 2 podano:
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) nieruchomości rolnej – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego,
z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego
na cele inne niż rolne;
2) gospodarstwie rolnym – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych;

A więc założono że aby stwierdzić że nieruchomość jest już np. działką budowlaną to musi być przeznaczona w MPZP na cele inne niż rolne. Zapomniano więc dopisać że także wtedy gdy wydano dla niej warunki zabudowy na cele inne niż rolne… !!!

Notariusz śmieje się z mojego problemu. Śmieje się z ustawodawstwa..
Tylko ja się nie potrafię śmiać. Bo inwestycja moja jest finansowana z kredytu bankowego i sprzedaż działek miała spłacać kredyt.

Czy ma ktoś pomysł co teraz można zrobić ? Podać Państwo Polskie o wypłatę odszkodowania ?

Odpowiedz

RFL Grudzień 1, 2015 o 10:55

Niestety w takiej sytuacji co Ty, znajdzie się wiele osób. Ja śledząc na bieżąco sytuację swoje 1,5ha „gospodarstwo” podzieliłem na 2 działki poniżej hektara i część przepisałem na brata ażeby uciec spod definicji gospodarstwa rolnego. Radziłbym Ci wydzielić kilka działek o powierzchni np 0,9 ha i rozdysponować pomiędzy bliskie osoby (pod warunkiem, że te nie mają innej ziemi rolnej). Jeśli będzie to podział nieruchomości tzw. wtórny jest szansa, że udałoby się załatwić to w miesiąc czasu a więc przed wejściem w życie ustawy. Pozdrawiam

Odpowiedz

Tomasz Listopad 20, 2015 o 11:34

Bardzo wartościowa informacja. Gratuluję artykułu. Pozdrawiam Tomasz

Odpowiedz

izabela Luty 14, 2016 o 04:12

Prosze zwrocic uwage ze grunt pod domami na wsi tzw siedliskami jest tez rolny bo nie jest przeznaczony w planie zagospodarowania pod zabudowe.
Rowniez na to ze zakaz sprzedazy 10 lat nie dotyczy gruntow kupionych w agencji rolnej
Jak rowniez to ze grunty do 1ha agencja moze sprzedawac komu chce bo sama o tym decyduje
W praktyce jest to monopol panstwowy na sprzedaz ziemi.
Nam w kampani wyborczej obiecano wylaczenie z ustawy gruntow do 1 ha ale zapomniano dodac ze
Przywilej ten bedzie miala tylko agencja rolna.
Panie ministrze szanowny rzadzie PIS czy zaczynacie swoje rzady od klamstwa wyborczego?
Domagamy sie dotrzymania tej obietnicy wyborczej w przeciwnym razie okrzykniemy was klamcami.Manifestacje w obronie prywatnej wlasnosci przejda wasze najsmielsze oczekiwania.
Cale miasta i wsie przyjda na te manifestacje opozycja juz zaciera rece.Daliscie sie wmanewrowac w ten temat jak male dzieci przez poprzedni rzad PO i PSl.Propaganda obrony ziemi przed cudzoziemcami ktorzy notabene maja gdzieś inwestowanie w nasza ziemie zrobila na chwile wode z mozgu polskim obywatelom.Prosze jednak pamietac ze kazde klamstwo kazde lotrostwo zostanie napietnowane.Panie mecenasie Gazda nie ma pan racji mowiac o tych odszkodowaniach.Polacy nie beda czekac na zadne odszkodowania.Predzej niz pan mysli podziekuja rzadowi Pis.
Rzadowi chyba rozum odjelo jesli mysli ze ludzie dadza sobie drugi raz w historii ograbic sie ze swoich ciezko zdobytych majatkow.To nie PRL kiedy robiono z ludzmi co chciano bo armia sowiecka. Gwarantowala bezpieczenstwo. Teraz armi prawie nie ma a narod ma 35 milionow ludzi ktorzy juz sa na skraju wytrzymalosci po poprzednich rzadach.W obronie wlasnosci ziemi zjednoczy sie caly narod miliony ludzi wyjda na ulice i obala rzad. Wcale sie temu nie dziwie u nas na wsi ludzie sie juz szykuja w innych wsiach jest podobnie .Wystarczy iskra jakis dobry przywodca a ten proch sie zapali.

Odpowiedz

izabela Luty 14, 2016 o 05:06

Cale lata cudzoziemcy w bardzo prosty sposob zakladali u nas spolki i kupowali legalnie ziemie do majatku spolki.To teraz rzad sie obudzil?TYLKO wtedy ziemia kosztowala 5 tys za ha a teraz kosztuje wiecej niz NIemczech.Rzadzacy nie moga sie zdecydowac raz mowia ze ziemia jest za tania i obcy chyba kosmici nas wykupia a raz ze za droga bo rolnikow na nia nie stac.To co ma ta ustawa zrobic obtanic ziemie czy ja podrozyc.Rolnikow na ziemie stac dostaja milionowe kredyty na zakup ziemi.
Zaden miastowy nigdy nie dostanie takiego kredytu.Jak sie rolnik ocknie i zobaczy ze jest o polowe biedniejszy a jego zabezpieczenie kredytowe jest g warte to wam podziekuje panowie rzadzacy.
Afery za poprzednich rzadow razem wziete to maly pikus w porownaniu z tym co wy chcecie zrobic panowie patrioci z bozej laski. Odebraliscie ludziom zaklady pracy a teraz przyyszla kolej na ziemie.
Zaklady byly majatkiem calego narodu i to narod mial prawo ten majatek sprzedac a ne wy.
Ziemia jest wlasnoscia ludzi ktorzy kupili ja za ciezkie pieniadze i tylko oni maja prawo nia rozporzadzac a nie wy panowie rzadzacy.Odczepcie sie od naszych pieniedzy raz na zawsze.Malo wam zlodziejskich podatkow jakimi nas grabicie?Panowie hydraulicy co pompujecie pieniadze z jednej kieszeni do drugiej odczepcie sie od naszej ziemi bo wam pokazemy co zdenerwowany narod potrafi.Nie zdazycie uciec za granice zapewniam was.

Odpowiedz

łukasz Luty 21, 2016 o 21:31

gdzie można zobaczyć poprawki do ustawy ? i czy będą jakieś konsultacje społeczne…
Zapomnieli dopisać ,że ” w przypadku braku planu miejscowego ,na podstawie DWZT”
Co tak na prawdę ma na celu ta ustawa mozna się tylko domyślać;)

Odpowiedz

marta Maj 11, 2016 o 21:11

jeśli nie jestem rolnikiem i chcę kupić działke o pow.0,53 ha w której jest 0,04 działki orne 0,33 pastwiska i 0,16 grunty rolne zabudowane i właściciel też nie jest rolnikiem czy w takiej sytuacji nie mamy możliwości zakupu bo nawet bank sie zastanawia proszę o odpowiedź bo nie mogę znaleść tej spec ustawy 😀

Odpowiedz

marta Maj 11, 2016 o 21:11

jeśli nie jestem rolnikiem i chcę kupić działke o pow.0,53 ha w której jest 0,04 działki orne 0,33 pastwiska i 0,16 grunty rolne zabudowane i właściciel też nie jest rolnikiem czy w takiej sytuacji nie mamy możliwości zakupu bo nawet bank sie zastanawia proszę o odpowiedź bo nie mogę znaleźć tej spec ustawy 😀

Odpowiedz

Henryk Grudzień 24, 2016 o 14:41

Chciałbym się dowiedzieć czy część działki zajęta pod linię wysokiego napiecia 400 kV w tym pod słupy powinna być wyłączona z podatku rolnego i innych obciążeń wobec Skarbu Państwa. Czy inwestor przejmujący tzw. ograniczoną własność (wstęp na grunt w celu usuwania awarii lub konserwacji) powinien
płacić z tej powierzchni część podatku ?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: