Przebieg procesu sprzedaży nieruchomości po 1 stycznia 2016r i wejściu w życie nowej ustawy o ustroju rolnym

Paweł Gazda        24 września 2015        23 komentarze

Z  możliwości  zakupu nieruchomości    zgodnie  z nową  ustawą  o  ustroju rolnym    wyłączeni  zostali  wszyscy  obywatele  naszego kraju   i także  obcokrajowcy.   Jak  wynika  z ustawy  nie  podlegają  pod nią  jedynie  grunty objęte  planem  zagospodarowania  na  cele  inne  niż  rolne. To   oznacza, że  ustawa  obejmuje  wszystkie  inne  nieruchomości  i uniemożliwia  nimi  faktycznie  obrót.
Według ustawy jedynie  rolnikowi  indywidualnemu  będzie  można  sprzedać  nieruchomość.  Czy  to będzie jednak   możliwe?.
Popatrzmy   mam  działkę  10 ha  i  chcę  sprzedać  5 ha.  Nie  będzie  to możliwe,  albowiem  podział  działki  jest niemożliwy.  Podział  może  nastąpić  jedynie w warunkach art. 6  ustawy  co powoduje  brak  rzeczywistej możliwości  podziału.  Te pozostałe  5 ha   będą mniejsze  niż  powierzchnia   użytków  niezbędna  do prowadzenia  działalności  rolniczej  określona  w przyszłym  rozporządzeniu. (  dawna  powierzchnia  wynosiła  8  ha  i  teraz  pewnie  będzie  podobna).
Co wtedy,  nie  pozostaje  nam nic  innego niż  sprzedać  całe 10  ha, potrzebne  są przecież  pieniądze na  np. na leczenie ciężko chorego syna.
Należy podkreślić, iż nie  zachowanie  warunków  ustawy  rodzi  najboleśniejsze  konsekwencje prawne  tj. nieważność umowy,  wzajemną  odpowiedzialność  odszkodowawczą  oraz  odpowiedzialność  co oczywiste  notariusza, który nie  może  dopuścić do popisania  nieważnej umowy.
Znajdujemy jednak  kupca  rolnika, który ma 400 ha, z  którym  ustaliśmy cenę po  7 zł. za metr.  Rolnikowi temu bardzo zależy na tej ziemi.   Idziemy  do notariusza  a   ten pyta ,, czy  rolnik ten spełnia  następujące  warunki  i będzie  miał  dokumenty:
1. czy  zamieszkuje  w  gminie  gdzie  jest nieruchomość od  5 lat.  Rolnik  X odpowiada tak. ,,Dobrze  to proszę iść do gminy  wyciągnąć  zaświadczenie  potwierdzające, że  Pan mieszka  w  gminie  od  5  lat. Rolnik  stawia  się  w  gminie a tam  uzyskuje  informację  ,, nie  wydajemy  zaświadczenia  o tym że  ktoś  zamieszkuje  w  gminie  a  jedynie  o tym  że  ktoś jest zameldowany”. Nie możemy  potwierdzić,  że  Pan  zamieszkuje  w  naszej  gminie, nie  mamy bowiem  detektywa  na etacie,  który  by potwierdził  czy  faktycznie   w okresie  tych ostatnich 5 lat  Pan  przebywał  pod  tym adresem.   Hm co  dalej?.  Załóżmy że  znajdziemy notariusza,  który  zaryzykuje i   podpisze  umowę na   700  tyś  zł. np.  na  oświadczenie  kupca. ( nierealne wobec art 5 ust 2 ustawy, powodujące  nieważność umowy.)
2.  ,,czy osobiście  prowadzi  Pan gospodarstwo  rolne ”. Rolnik odpowiada tak,   ,,tak  więc  musi Pan spełnić   warunek  tj. osobistego prowadzenia  gospodarstwa rolnego  i  samodzielnego podejmowania  decyzji.  Rolnik odpowiada tak. ( Jeśli   rolnik  nie  ma  już  wcześniej  gospodarstwa i jest np  młodym rolnikiem po szkole  nie  spełnia  warunku osobistego  prowadzenia  gospodarstwa  co  uniemożliwia  mu  kupno  nieruchomości  w  celu  rozpoczęcia  działalności  rolnej. )
3. ,,czy i ile  posiada  Pan  użytków  rolnych.  Jeśli  rolnik  posiada takie  nieruchomości, musi  podać  numery ewidencyjne, numery ksiąg wieczystych. Zakładam że kupiec udzieli takich informacji. ”
4.  ,,czy posiada Pan kwalifikacje  rolnicze.  Jeśli tak  kupiec musi przedłożyć  dokumenty np  dyplom  ze szkoły  albo  udowodnić  staż  pracy w  rolnictwie. ”
5.  ,, O  ile  byłby podział  to także  decyzję o podziale.” Tu  podział  nie  jest możliwy.
Po  skompletowaniu  dokumentów  rolnik i  sprzedawca    z zadowoleniem  zanoszą  dokumenty do notariusza.
A  ten  dobrze  ,,to  teraz proszę mi  podać  dane imię i  nazwiska  i  adresy  wszystkich  dzierżawców oraz sąsiadów  graniczących ze sprzedawaną nieruchomością”.
Sprzedawca odpowiada ,,dzierżawcą jest X, natomiast działka graniczy z dziesięcioma sąsiadami, z których wiem że A mieszka na tej wsi, ale nie uprawia ziemi tylko ją wydzierżawił, B, mieszka 300 km od działki, C mieszka w Anglii, D nie żyje i miał 11 spadkobierców mieszkających w całej Polsce i mają przeprowadzone sprawy spadkowe, E też nie żyje i miał 7 dzieci z których 4 nie żyje i dzieci od 10 lat kłócą się o to jego pole, F żyje, mieszka na wsi ale co do jego działki to uprawią ją Z, który wystąpił o jej zasiedzenie. G, mieszka i ma 1000 ha gospodarstwo, H ma 20 hektarów, które kupił miesiąc temu, I ma ziemię i ją faktycznie uprawia od kilkunastu  lat. J ma ziemie i ją faktycznie uprawia od kilkunastu  lat, ale kłóci się ze sprzedawcą i jego rodziną od kilkunastu lat i wzajemnie mają wiele spraw sądowych przeciwko sobie.
Notariusz zatem mówi do sprzedawcy tak. ,,Proszę w takim razie zwrócić się do A,B,C,D,E,F,G,.H,I,J o to aby każdy z nich, każdy ze współwłaścicieli okazał notariuszowi odpisy ksiąg wieczystych, potwierdzające że jest właścicielem sąsiadem. Notariusz wobec toczących się spraw o stwierdzenie nabycia spadku, zasiedzenie pouczy kupującego. ,,Umowę możecie zawrzeć po zakończeniu wszystkich spraw sądowych i ustaleniu wszystkich właścicieli/współwłaścicieli sąsiadujących z Pańską nieruchomością.”
Zakładając, że w ciągu trzech lat się to uda rolnik się nie rozmyślił i udają się z zadowoleniem do notariusza.
Notariusz im na to. ,,Skoro mamy ustalonych 32 sąsiadów to musicie się udać do nich aby każdy z nich pokazał dokumenty  potwierdzające, ile ma wszystkich razem nieruchomości. Także aby pokazał umowy dzierżawy oraz powiedział, ile gruntów uprawia bezumownie. Każdy z nich musi potwierdzić, że nie jest( lub jest ) właścicielem, dzierżawcą, posiadaczem samoistnym nieruchomości o obszarze do 300 ha.
Potem poprosić o przekazanie dokumentów potwierdzających, że ma lub nie ma kwalifikacji rolniczych, oryginał dyplomu, potwierdzenie stażu pracy. Za potwierdzenie stażu pracy przyjmuje się potwierdzenie podleganiu ubezpieczeniu rolników 3-5 lat, czy też spełnia pozostałe 4 możliwości, prowadził działalność rolną, był zatrudniony w gospodarstwie rolnym, wykonywał pracę związaną z działalnością rolniczą, odbył staż.
Następnie każdy z tych 32 osób powinien tak jak rolnik przedłożyć zaświadczenie o zameldowaniu w gminie, w której znajduje się nieruchomość sprzedawana od co najmniej 5 lat lub o braku takiego zamieszkania w tej gminie.
Nadto każdy z nich winien oświadczyć, iż osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, lub takiego gospodarstwa nie prowadzi.
Dzięki temu notariusz ma możliwość zweryfikowania, który z 32 sąsiadów popada pod definicję rolnika indywidualnego, któremu z mocy ustawy przysługuje prawo pierwokupu. Notariusz nie  może  pominąć żadnego uprawnionego, nie  może  też wysyłać  zawiadomień o prawie pierwokupu komuś komu takie  prawo nie przysługuje.  Nie tyle bowiem sąsiadowi przysługuje prawo pierwokupu lecz sąsiadowi spełniające kryteria rolnika indywidualnego. Zakładając, iż sprzedawcy się uda uzyskać to od tych 32 osób, także od J z którym się kłóci z zadowoleniem przychodzi do notariusza podpisać umowę. Notariusz podpisuje umowę a następnie w pierwszej kolejności wysyła ją dzierżawcy, który może ją kupić w ciągu 30 dni.  Dzierżawca nie kupuje. Następnie faktycznie po analizie zebranych dokumentów okazuje się, że prawo pierwokupu ma jedynie I i J.
Tak więc istnieje możliwość wskazania np. I jako osoba uprawniona do zakupu w pierwszej kolejności. Po kolejnych 30 dniach okazuje się, że I nie kupił tej ziemi. Mija tak w praktyce minimum 3 miesiące. Teraz zatem z wszystkich sąsiadów graniczących tj. 9 jedynie J spełnia kryteria rolnika indywidualnego, któremu notariusz przesyła zawiadomienie o możliwości pierwokupu. Mając dokumenty pozostałych notariusz musi zdecydować, iż innym osobą z tych 8 nieruchomości nie przysługuje prawo pierwszeństwa.
J po otrzymaniu zawiadomienia mówi tak. ,,Ja chętnie wziąłbym tą ziemie ale nie za 7 a 3 zł. i wobec tego występuje do Sądu o ustalenie ceny sprzedaży. Po 3 latach procesu okazuje się, że faktycznie J miał rację i wartość tej ceny ustalonej przez rzeczoznawcę to 2,5 zł. a wobec tego on kupuje tą nieruchomość za kwotę 2.5 zł. za metr.
Sprzedający co bardzo istotne nie ma żadnej możliwości wycofania się transakcji.
Jeśli natomiast J nie będzie zainteresowany kupnem notariusz zawiadomi ANR o prawie pierwokupu. ( która też może wystąpić do sądu, o ustalenie, że cena jest wygórowana). Jeśli ANR nie będzie chciała kupić kupujący wreszcie nabędzie wymarzoną nieruchomość.

Życzę  powodzenia każdemu  kto  będzie  miał  zaszczyt nabyć po 1  stycznia  2016r    nieruchomość  w  naszym  kraju.

Życzę  powodzenia  rolnikom, którzy  będą chcieli  sprzedać  ziemię  po nowym  roku,  ,, jestem  pewien,  nie będzie łatwo.”

Ps.  a  zapomniałbym o  hipotece, kupiec  przecież  rzadko  kiedy kupuje  na kredyt ale  to jest    dłuższa  sprawa i wcale nie  prosta i  możliwa  do  realizacji w  praktyce  ale  o tym  kiedy indziej.

{ 23 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Dariusz Październik 20, 2015 o 11:52

Dzień dobry. Czy ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi będą też dotyczyć innych rodzajów przeniesienia własności niż sprzedaż? (np. egzekucja komornicza, spadek, darowizna) Jeśli na licytacji komorniczej siedlisko będzie mógł kupić wyłącznie rolnik to banki mogą wycofać się z kredytowania tego typu nieruchomości. I czy będą jakieś ograniczenia w zawieraniu umowy dzierżawy poza zmianą formy podpisania umowy?
I ostatnie pytanie. Jeśli hipotekę będzie można wpisać tylko do wysokości nieprzekraczającej wartości nieruchomości rolnej to jak traktować wtedy budowę domu na działce rolnej (siedlisko)? Banki wpisują hipotekę zanim dom powstanie i na kwotę kredyt *2.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Robert Listopad 8, 2015 o 20:32

Pożyjemy zobaczmy – napisałem kilka słów na ten temat na Blogu http://blog.inwestycje-ziemskie.eu/artykuly-prasowe/zmiany-2016-r-czy-nalezy-sie-martwic/

Odpowiedz

Krzysztof Listopad 10, 2015 o 13:36

Bardzo dobry artykuł. W zasadzie to gotowy scenariusz na PRLowską komedię.
Niech żyje prawo własności!

Odpowiedz

Małgorzata Listopad 16, 2015 o 21:55

Świetny artykuł, w zasadzie czyta się jak powieść sensacyjną, ale grozą wieje, bo to nie fikcja a niedaleka rzeczywistość….

Odpowiedz

Dariusz Zmartwiony Listopad 25, 2015 o 13:18

Nic nie rozumiem gdzie jest prawo własności- przecież nowa ustawa jest całkowitym złamaniem Konstytucji,jak jest to możliwe że za nasze pieniądze przepuszczono TAKIEGO GNIOTA !!!
PO – brawo widać wasze efekty pracy w komisjach ! ! !….

Odpowiedz

eva Listopad 29, 2015 o 14:16

Witam, czy to oznacza że sprzedaż domu jednorodzinnego na 2,5 hektarowej ziemi (to jest gospodarstwo rolne) jest niemożliwa od 01.2016 ?? a sam dom mozna jakoś wydzielić i sprzedać??

Odpowiedz

Jan Styczeń 3, 2016 o 14:27

Przecież tym ŁAMANIEM praw nie tylko własności musi się ktoś zająć. UBEZWŁASNOWOLNIENIE !!!

Odpowiedz

Paweł Gazda Styczeń 4, 2016 o 08:40

wejście w życie nowej ustawy zostało przesunięte do 1 maja 2016roku

Odpowiedz

Dorota Luty 8, 2016 o 18:50

Witam, Panie Pawle bardzo proszę o informację, czy powyższe przepisy odnoszą się również do przypadku działki rolnej o pow. 1,56 ha (156 ar) z wydaną już decyzją o warunkach zabudowy, która oczywiści posiada dostęp do drogi publicznej i spełnia warunki do wybudowania domu jednorodzinnego. Działka położona jest w gminie wiejskiej i graniczy z inną posesją. Czy po 1 maja 2016 roku będę mogła sprzedać swobodnie taką działkę osobie prywatnej (niekoniecznie rolnikowi), która chce się na takiej działce wybudować? Liczę na Pana odpowiedź. Pozdrawiam Dorota

Odpowiedz

Sławomir Marzec 28, 2016 o 19:16

nie ma szans

Odpowiedz

Dorota Kwiecień 27, 2016 o 20:18

No to jednak jest szansa:) W związku z wprowadzeniem przepisu przejściowy w postaci art. 11, który stanowi, że:
Art. 11. Przepisów ustawy zmienianej w art. 7, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do:
1) gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695);
2) nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Dopuszczono więc na częściowe zwolnienie z rygorów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w nowym brzmieniu nieruchomości objętych warunkami zabudowy na cele nierolnicze, ale tylko tych, dla których takie decyzje są ostateczne w dniu wejścia w życie ustawy.

edward Styczeń 16, 2016 o 11:00

Jak teraz mozna zostac rolnikiem to bedzie zawod zamkniety tylko spadkobiercy beda mogli byc rolnikami Edward

Odpowiedz

eliza Styczeń 28, 2016 o 16:59

Prywatność rzecz święta ale nie u nas

Odpowiedz

Agnieszka Luty 3, 2016 o 11:57

Witam, ja mam następujące pytanie. Jestem przedsiębiorcą i posiadam dzikę która w części stanowi użytek rolny a w części nieruchomść budowlaną. Czy przepisy normują sprzedaż tego typu nieurchomości- od czego zależy czy taka nieruchomość będzie podlegała nowym przepisom Ustawy o ustroju rolnym? Czy należy przyjąć że to działka rolna czy budowlana? Czy decydujace znaczenie ma czy przeważająca część działki ma oznaczenie R czy Ba?
Z góry dziękuję za wyjaznienie.

Odpowiedz

Dorota Luty 7, 2016 o 19:50

Witam, Panie Pawle, czy przytoczone powyżej przepisy dotyczą również działki rolnej o pow. 1,56 ha z wydaną już decyzją o warunkach zabudowy (na zabudowę jednorodzinną)? Działka położona jest w gminie wiejskiej. Traktujemy wówczas taki grunt jak typowo rolny, czy jednak po 1 maja 2016 r. będę mogła zbyć taką działkę niekoniecznie rolnikowi, a innej osobie prywatnej, która będzie zainteresowana kupnem działki i wybudowaniem na niej domku?
Liczę na odpowiedź. Pozdrawiam Dorota

Odpowiedz

TERESA Marzec 18, 2016 o 18:48

Witam P. Pawle,
1/Mam pytanie czy w świetle ustawy i już przyjętych poprawek będzie można sprzedać siedlisko 1,2 ha?
Czy będzie można je p0dzielić.
2/Czy ziemia rolnicza do tej pory 1,16 ha, ale w planie zagospodarowania przestrzennego nie ujęta jako orna będzie mogła być sprzedana czy powinno się ją przekształcić od razu na budowlaną jeszcze do 30/04/2016
Poproszę o odpowiedź i dziękuję

Odpowiedz

buty dawid Kwiecień 28, 2016 o 13:53

Wyłączone zostały grunty do 0,3 h. Czy mogę podzielić działkę 3200 metrów na dwie i je sprzedać nie rolnikowi ?

Odpowiedz

Paweł Maj 16, 2016 o 18:32

Mam nowy dom i dwa budynki gospodarcze, posadowiony na działce 9600 m. Część działki od drogi gminnej obejmuje MPZP, reszta jako rolna. Czy w myśl nowej ustawy, mogę ją sprzedać?
Czekam na odpowiedż

Odpowiedz

Anna Maj 23, 2016 o 12:34

Jestem w podobnej sytuacji. Nowy dom na działce 73 ary, część działki również obejmuje MPZP, reszta to działka rolna. Jest również chętna osoba (nie rolnik) do zakupu domu z działką. Jak dokonać sprzedaży? Czy wszystkie sprawy z tym związane załatwia notariusz (pismo do ANR, itp.)? Proszę o odpowiedź.

Odpowiedz

Aska Maj 19, 2016 o 20:20

mam pytanie jestem w trakcie kupna 45 arowej dzialki Umowa przedswstepna podpisana na koniec marca ale z data podpisania aktu notarialnego na polowe czerwca Czesciowo przeksztalcona Biuro nieruchomosci dalo ciala bo to oni sporzadzili taka umowe . Chcialbym teraz sie dowiedziec kto jest winny tej sytuacji bo okazuje sie ze jednak nie moge kupic tej dzialki

Odpowiedz

irena Czerwiec 3, 2016 o 10:22

mam pytanie,jestem w posiadaniu 5ha gruntow ,4ha wjednej ginie a jeden ha w innej gminie ,czy moge sprzedac ten 1ha w innej gminie a zakupic 1 ha przy miedzy tych 4ha by miec w jednym kompleksie 5ha

Odpowiedz

hanna Czerwiec 8, 2016 o 21:36

witam mam pytanie ,mam możliosc kupic domek jednorodzinny który ma 100m kwadratowy ale on jest na działce rolnej 73ar czy mogę to kupic jak nie jestem rolnikiem

Odpowiedz

lech@bielice.eu Czerwiec 23, 2016 o 16:37

Witam, posiadam 3 działki oznaczone w PZ jako R (rolne 3x ok 3ha) i jedna działkę ok 3ha typu R ale w dolnej części działki na której stoi budynek mieszkalny jest oznaczenie MNU (dom + usługi). Czy działka nr 77 (zobacz: http://www.bielice.eu) jest sprzedawalna? Jeśli tak to od razu ją sprzedam zanim nasi władcy znowu cos naknocą. Pozdrawiam Lech, Bielice 7, gmina Stronie Śląskie

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: